“借名买房”顾名思义，即借用他人的名字来购买房产，并登记在他人名下。在现实生活中，由于现行房产限购政策，导致部分有购房需求的人失去购房资格，无法完成交易过户，或部分人出于其他各种各样的私人原因不方便登记在自己名下的，该部分人在购买房产时选择借名买房而达成其目的，那该种民事行为在法律上是否有效，以及需要注意哪些由此而产生的风险呢？

一、是否有效建立借名买房之法律关系

    根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第108条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。在司法实践中，人民法院往往在借名买房法律关系成立的认定中考虑多种情形，包括：①是否存在书面协议约定借名买房事宜，或相关邮件往来、微信聊天记录等证明借名买房之事实；②涉案房产首付款项由哪方支付，后续由哪方还贷；③涉案购房合同、发票、不动产权证等全套材料由哪方实际保管；④涉案房产实际由哪方居住适用等。

    在广州市中级人民法院（2019）粤01民终14424号，李某君、李某宝与梁某均所有权确认纠纷一案中，法官综合房款支付、当事人之间关系、当事人书面约定，以及从案结事了的角度分析，最终支持了实际权利人李某宝要求被借名人梁某均将房产过户登记至李某宝名下的诉讼请求。   

二、主张借名买房之事实能否排除第三方申请执行人强制执行

    如被借名人因其自身债权债务纠纷，导致涉案房产被查封，实际权利人能否主张房产所有权，并排除强制执行？

    根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。在司法实践中，如法院最终认定当事人双方借名买房事实，该借名买房法律行为仅属于当事人双方之间的内部约定，仅对双方产生约束力，不直接发生物权效力，即该请求权不足以对抗申请执行人享有的强制执行债权，无法排除强制执行。

    在(2021)粤01民终10247号判决书中，广州中院亦明确了这一观点，且强调了借名买房与物权登记制度相悖，当事人应对相应风险予以预判及承担。


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