在律所日常接待中，最常遇到的案件类型便是民间借贷，随着大众法律意识增强，一般当事人在签订借贷合同中会约定保证人或房产抵押等条款，或借贷双方另行签订房产抵押合同。但在司法实践中，很多当事人直到诉讼或执行阶段才发现，自己并未真正成为“抵押权人”，此种情况是如何产生又该如何避免呢？

    根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。即法律规定针对不动产采取登记生效主义，不动产抵押物未进行抵押登记，抵押权未设立，债权人对抵押物不享受优先受偿权。

    又根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即根据区分原则，不动产抵押物未进行抵押登记不影响抵押合同效力，抵押合同有效。

    综上可得，在签订房产抵押合同后，当事人双方并未至不动产登记中心就抵押权作登记的，首先，该房产抵押合同有效；其次，该房产抵押权并未设立。但因房产抵押合同有效，债权人可依据合同约定，要求抵押人应继续办理抵押登记；在无法办理抵押登记的情况下，抵押人应承担损害赔偿责任。

    但需注意的是，抵押人承担损害赔偿责任以抵押物的价值为限，不超过原合同担保范围，如担保债权为500万元，假设抵押物价值300万元，那么抵押人只在300万元内承担责任；假设抵押物价值800万元，那么抵押人只在500万元范围内承担责任。

    由此可见，民间借贷“简单”又“不简单”，当事人双方在签订相关借贷合同及担保合同时，建议聘请律师提前介入，对双方签订的相关合同进行审查、修改，以便在后期当事人主张权利时，避免出现本文所述情况，避免因相关合同约定、履行的瑕疵而导致当事人债权无法真正得以实现。

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